IMÓVEL À PRIMEIRA VISTA?

Arquitetura tem papel fundamental para conquistar os clientes durante visita aos imóveis

A primeira impressão é a que fica? A máxima também vale para o mercado imobiliário? Uma recente pesquisa mostra que sim. Segundo dados obtidos pela Brain Inteligência Imobiliária sobre o mercado de luxo, 21% das pessoas visitam apenas um imóvel, antes de se decidirem pela compra. A pesquisa revela ainda que 60% dos compradores se decidem pela aquisição após visitar 3 imóveis ou menos, o que pode indicar a capacidade de encantamento que uma boa arquitetura exerce sobre as pessoas. Como então fisgar esse consumidor pronto para ser ‘encantado’ pelo imóvel de seus sonhos? Uma das principais estratégias é por meio de uma arquitetura surpreendente e cuidadosamente elaborada.

Com mais de 6 milhões de m² construídos e mais de 20 prêmios nacionais, a Dávila Arquitetura é especializada em projetos para o mercado imobiliário, incluindo edificações residenciais e corporativas para construtoras e investidores que buscam diferenciar seus empreendimentos através de um design externo inovador e um layout inteligente. A equipe de arquitetos da Dávila gosta de frisar que as inovações em arquitetura não se resumem às fachadas, nem tampouco a modismos nos espaços internos, mas se estendem a uma solução abrangente, que reúna ousadia, criatividade, personalidade e funcionalidade.

“Nestes mais de 33 anos de mercado, sempre incentivamos nossos clientes a investir em uma arquitetura marcante e singular. Atualmente, percebemos que muitos empreendedores já vêm ao nosso escritório em busca de projetos únicos e diferenciados. Está sendo muito interessante observar e, claro, suprir essa necessidade dos clientes, afinal, temos muita expertise nisso”, explica Afonso Walace, diretor da Dávila Arquitetura.

O Residencial Albert Scharlet, projetado pela Dávila Arquitetura, para a Construtora Caparaó, em Belo Horizonte/MG, há 5 anos, é um exemplo de edificação onde a arquitetura diferenciada foi decisiva para seu sucesso de vendas e, até hoje, arranca muitos elogios nas redes sociais sendo uma ótima propaganda espontânea para a construtora. “Neste projeto, nós propusemos um Intermezzo (uma área de lazer de uso coletivo à meia altura da torre) que oferece uma vista espetacular para todos os moradores, complementando além de uma a estrutura de lazer disponível no pilotis. Temos visto outros projetos com terraços intermediários, embora especialmente de uso privativo, de maneira que o Intermezzo, oferecido no Albert Scharlet, ainda se destaca no mercado mineiro da construção civil”, comenta Afonso.

Já no High Design, projeto criado recentemente pelo escritório de arquitetura para a Ecap Engenharia, em Brasília/DF, o desejo de se criar algo único também conduziu o desenvolvimento arquitetônico. “A intenção da arquitetura do edifício era que ela expressasse características eminentemente residenciais. Para isso, trabalhamos com linhas horizontais e os 36 apartamentos tipo são generosamente ventilados e naturalmente iluminados, sendo que todos possuem generosas varandas com lambris e uma bela vegetação”, explica o arquiteto e diretor da Dávila.

Segundo Afonso Walace, quando o projeto de arquitetura do edifício é diferenciado consegue-se obter algo que se torna cada vez mais disputado: a atenção dos clientes. “No mundo contemporâneo, inundado de alternativas e possibilidades, a torrente de informações deixa os consumidores confusos. Por isso, a aposta na arquitetura continua sendo um dos melhores caminhos para conquistar e fidelizar o cliente desde o primeiro contato”.

NBR 15.575: Benefícios ao construtor e consumidor

Entenda como as regras estabelecidas pela Norma de Desempenho NBR 15.575 são indispensáveis para quem deseja valorizar seu empreendimento e garantir segurança, acessibilidade, produtividade, sustentabilidade e conforto – do projeto ao uso da propriedade

Certamente, você já viu algum caso de habitação que não atende às necessidades dos moradores, assim como usuários de imóveis que não utilizam corretamente a edificação e não fazem a manutenção corretamente. Para evitar esses e outros problemas, existe a Norma de Desempenho NBR 15.575 que, desde 2013, serve de parâmetro para os profissionais da Construção Civil.

Segundo o arquiteto Alberto Dávila, presidente e fundador do escritório Dávila Arquitetura, a Norma de Desempenho é um conjunto de critérios, requisitos e métodos de avaliação do comportamento em uso dos sistemas que compõem as edificações habitacionais, a fim de atender às exigências dos usuários nas áreas de segurança, habitabilidade e sustentabilidade. “É uma norma que atende às necessidades daqueles que irão viver na edificação, do consumidor final. Por isso está ligada à melhoria da qualidade da habitação”, reforça Alberto.

A Norma de Desempenho tem como principal objetivo assegurar que as obras residenciais tenham critérios de atributos e segurança, estabelecendo um nível mínimo de desempenho para a edificação ao longo da sua vida útil. “Ela é importante, pois se trata de um documento pelo qual os consumidores poderão cobrar por um nível de qualidade mais elevado. No entanto, vale lembrar que é uma via de mão dupla: tanto os profissionais da Construção Civil quanto os moradores são responsáveis por executar as manutenções preventivas e corretivas que constam no Manual do Proprietário”, explana o arquiteto.

Dávila explica que a aplicação da Norma de Desempenho começa no momento do projeto. Primeiro é feito um levantamento das condições do terreno e do entorno para identificar os riscos previsíveis e como será a especificação a ser adotada na edificação, só então essas informações são passadas ao projetista que dará prosseguimento à concepção da obra, adotando os requisitos estabelecidos. “Nele deverá conter o método construtivo, o cronograma de obras e o memorial descritivo com as diretrizes dos materiais e a Vida Útil dos Projetos de cada sistema que compõe o empreendimento. Além disso, os fabricantes deverão indicar a validade dos produtos e fornecer laudos de desempenho dos mesmos”.

Durante a execução, é importante realizar um registro das atividades seguindo o cronograma de planejamento, acompanhando assim a evolução da obra para que qualquer erro ou falha técnica seja evitado ou corrigido com antecedência. “É essencial que os produtos utilizados sejam de qualidade, que atendam as normas específicas de cada material, tenham certificado de vida útil ou garantia e que sejam executados conforme as instruções do fabricante para que sejam alcançados o desempenho e as funções dos mesmos”, ressalta Dávila.

Além disso, é muito importante seguir a Norma de Desempenho, pois ela traz um grau de melhoria durante a obra, nos processos e produtos, fazendo com que as tarefas sejam executadas com segurança, de modo eficiente, minimizando o retrabalho em todas suas fases e, até mesmo, após a entrega das unidades. “A principal vantagem é a possibilidade de identificar facilmente a origem e o responsável por um problema através de um mecanismo de rastreabilidade, em casos de falhas de materiais ou estruturas”, afirma o arquiteto.

Cumprir os requisitos da NBR 15.575, conforme elucidou Dávila, é de suma importância para que as construtoras demonstrem ética e comprovem, até mesmo judicialmente, a utilização correta de todos os recursos, ficando isentos de responsabilidades tanto civil como criminal. “Quando a Norma não é seguida, poderão ocorrer erros e demora na correção dos mesmos e dificuldade em encontrar os responsáveis. As consequências podem variar de desperdício de materiais, utilização de maneira incorreta, falta de segurança, conforto e qualidade da moradia”, aponta Alberto.

O arquiteto diz ainda que qualquer pessoa pode exigir e fiscalizar se uma obra está adequada às exigências através de uma perícia técnica que investiga se existem problemas na construção. Uma ferramenta que pode ajudar na hora da vistoria é o Manual de Uso, Operação e Manutenção (também chamado de Manuais do Proprietário e do Síndico), documento que contém informações de infraestrutura, localização, assistência técnica, garantias, relação de fornecedores com respectivos materiais utilizados. “Além das informações, o Manual reúne todos os dados sobre as manutenções corretivas e preventivas que deverão ser executadas pelo dono do imóvel, fazendo com que se cumpram algumas exigências de desempenho e vida útil descritas na Norma”, conclui Dávila.

Encontrando um lote e construindo sua casa: do sonho à realidade.

O contexto social e econômico que vivemos reviveu o sonho de muitas famílias em adquirir um lote para construir nele a residência dos sonhos. Uma suposta maior liberdade no estilo de vida, na própria arquitetura da residência, mais bem adaptada aos futuros moradores e a possibilidade de um contato pessoal com o ar livre e o ambiente têm sido alguns dos fatores motivadores. Se por um lado este movimento fortalece e estimula o desenvolvimento dos empreendimentos urbanísticos, por outro pode trazer muitas dúvidas àqueles que fazem a opção por adquirir um lote. Nesta entrevista, o Arquiteto Alberto Dávila responde a algumas dúvidas comuns àqueles que estão à procura de lotes para aquisição, inclusive sugerindo que um arquiteto e urbanista seja contratado para assessorar o processo de compra.

 

O que levar em conta na hora de comprar um lote?
A primeira coisa a ser considerada são as dimensões e o formato do terreno. O adquirente deve analisar se é realmente possível construir o projeto de seus sonhos naquele lote, incluindo diversos requisitos. Em termos ambientais, a declividade do terreno deve ser verificada, uma vez que terrenos com declividade acentuada são de mais difícil aproveitamento e construção mais onerosa, além de potenciais riscos de deslizamentos. A qualidade do solo também deve ser verificada: trata-se de um terreno com aterro ou desaterro? O terreno é alagadiço? Como é a insolação – que afetará o posicionamento dos ambientes e de uma piscina, por exemplo – e a ventilação local, com a percepção dos ventos dominantes? Todos estes itens e outros podem afetar a qualidade do imóvel que será construído e os custos de construção. Também é indispensável analisar a legislação local em relação ao potencial construtivo do lote, bem como dos lotes vizinhos. Se nas áreas adjacentes forem admitidas construções de maior porte, sua futura residência poderá ser devassada visualmente ou ter seus condicionantes ambientais afetados e até prejudicados, em relação à ventilação, trânsito local, ruídos, etc.

 

Em se tratando da aquisição de terrenos em bairros ou loteamentos novos, existem cuidados específicos?
Deve-se conferir se a infraestrutura prevista é suficiente para a expectativa de ocupação e população do bairro ou loteamento. Os acessos viários merecem um cuidado especial, pois devem existir previamente à construção do loteamento, chegando até a sua entrada. Neste caso, é recomendável não confiar em promessas de governos ou dos próprios vendedores. Também é importante que a infraestrutura básica seja toda entregue pelo incorporador juntamente com o lote, incluindo água, esgoto, energia, asfalto e até mesmo calçadas.

É bom verificar se nas proximidades já existe uma infraestrutura de comércio e serviços de conveniência, além de serviços de saúde, educação e lazer. A existência de áreas verdes, principalmente de uso coletivo são importantes por contribuírem para um microclima favorável ao lote, com a absorção do ruído urbano, enquanto oferecem ar puro e conforto visual. Ao mesmo tempo, é desejável que o lote adquirido não fique próximo a equipamentos que possam gerar um movimento excessivo, incômodos e ruídos.

Enfim, é conveniente considerar a localização do lote em relação a centros urbanos, levando em conta o potencial de valorização no futuro, sendo que a disponibilidade e a qualidade de sistemas de transporte urbano costumam valorizar o empreendimento.

Uma sugestão útil é contratar um arquiteto e urbanista para apoio antes mesmo da aquisição de um lote. Este profissional poderá avaliar a qualidade do projeto urbanístico, prevendo futuros problemas no loteamento ou no lote específico que está em consideração. O arquiteto e urbanista poderá explorar os pontos negativos e positivos de cada lote em análise, verificando riscos e também o potencial que cada lote tem para se desenvolver uma arquitetura adequada às necessidades do adquirente.

 

Quais cuidados devem ser adotados em relação a documentação do loteamento?
Deve ser confirmado o registro cartorial do empreendimento onde está o lote, verificando por exemplo, a existência de hipotecas ou dívidas relacionadas ao terreno. É bom também analisar a idoneidade dos empreendedores, pesquisando e até mesmo visitando outros empreendimentos por eles realizados, inclusive para conferir a qualidade da execução de obras semelhantes. Para quem puder pagar, é interessante recorrer a escritórios de advocacia antes da aquisição do terreno. Estes profissionais podem prestar assessoria jurídica na verificação dos documentos e registros relacionados ao imóvel.

 

Como deve ser o planejamento do projeto para o lote adquirido?
Imagina-se que quem adquire um lote tem intenção de construir uma casa, provavelmente a residência para sua família. Então a pessoa deve analisar seu próprio estilo de vida, procurando definir quais objetivos pretende alcançar com o novo imóvel, incluindo seu planejamento familiar para o médio e longo prazos. Isto porque aquilo que pode lhe parecer bom e adequado no presente, pode ser avaliado de outra maneira no futuro, quando o indivíduo e sua família evoluírem.

Embora seja conveniente que o imóvel seja customizado, desenhado e projetado bem de acordo com o estilo da família, deve ser levado em conta que se trata de um investimento imobiliário que estará sujeito às necessidades do mercado imobiliário. Isto considerado, é aconselhável que se evite exageros e fantasias arquitetônicas, bem como uma personalização excessiva na planta, na fachada e na volumetria. Quando se cria um imóvel extremamente diferenciado em relação ao que é comumente encontrado no mercado, isto pode ser um fator positivo, é claro, mas também pode desvalorizar o imóvel ou dificultar sua venda em caso de necessidade.

 

Seria mais econômico começar a construção ‘do zero’, ao invés de reformar um imóvel existente?
Em relação às casas, eu diria que sim, é mais econômico começar do zero. Há, é claro, uma questão importante a ser considerada, que é a da sustentabilidade. Quando aproveitamos construções existentes, pode haver uma economia de materiais e energia e, portanto, uma economia de recursos do planeta. Esta economia não é automática, depende do projeto e da extensão da intervenção no imóvel existente. No entanto, não raro as reformas ficam mais caras do que a construção de uma nova edificação e ainda sob o risco de não se alcançar o resultado desejado. Por outro lado, construindo uma nova edificação, do ‘zero’, desenvolve-se um programa e uma estética arquitetônica mais identificados com as necessidades e expectativas do proprietário e mais afinadas com os estilos de vida contemporâneos.

O que ocorre é que, especialmente em imóveis mais antigos, digamos, com mais de 20 ou 25 anos de construção, pode ser interessante demoli-los ao invés de reformá-los. Nestes casos, o custo da reforma pode ser superior ao de uma nova construção e o resultado pode ser uma edificação que ainda manterá muitos vícios ou defeitos indesejados. Na prática, há casos de reformas e retrofits em edifícios mais antigos que ficam mais caros do que uma nova construção, inclusive demandando um maior gasto de matéria. Nestas situações, a opção pela reforma não é de ordem econômica, mas de outras esferas, envolvendo inclusive questões sentimentais.

 

Há realmente vantagens em se adquirir um lote vazio?
Claro que sim, desde que sejam tomados estes cuidados que mencionamos, dentre outros. Para começar, é um investimento. Comparando com um apartamento ou casa pronta, tem a vantagem de envolver um aporte de recursos bem menor. O adquirente não precisa construir imediatamente e este investimento cabe no bolso de muitas famílias. Além disso, a construção pode ser feita por etapas, também fazendo o investimento se encaixar na capacidade financeira da família.

Na prática, pelo menos no Brasil, não é comum vermos um lote se desvalorizar, embora certamente haja lotes que se valorizam bem mais que os outros. Olhando pelo ponto de vista do investidor, é possível que existam investimentos financeiros que ocasionalmente possam ser mais vantajosos, embora também envolvendo riscos maiores.

Outra vantagem significativa é que o imóvel construído no novo lote poderá ser desenvolvido sob medida, de acordo com o gosto de quem está construindo. Há uma certa liberdade para se moldar a edificação às necessidades de quem constrói. No entanto, observamos que no mercado imobiliário há hoje um importante movimento que garante aos adquirentes de novos apartamentos um significativo grau de personalização. Então, se são vários os fatores que envolvem a opção pela compra de um lote e a construção de uma residência nele, incluindo o estilo de vida e os sonhos dos compradores, além dos recursos disponíveis, não há como negar que se trata de um bom investimento.